モルガンやゴールドマンに比べると目立たないが着実に不動産投資をしていたのが、GICリアル・エステートである、GICは1987年シンガポールで外貨準備などを運用するため設立された政府系機関、いわゆるソブリン・ウェルス・ファンド（SWF）だ。GICリアル・エステートはその不動産投資部門だった。2001年に川崎テックセンターを148億円で購入し注目を浴びた。04年には品川シーサイドのイーストとウェストタ
相次ぐ外資による東京の不動産購入... の続きを読む
耐震性能の向上とともに、構造用合板を用いることによってもたらされる恩恵は、今さかんに叫ばれている長寿命住宅プランです。家を短命にする原因は、家そのものの耐久性の低さやメンテナンスの不備などさまざまな事柄が考えられます。その中でも最近とくに注目を集めている問題として「ライフステージの変化に対応しない家」が掲げられるでしょう。仮に家を建てた当時の家族構成が、夫婦と２人の子どもだったとします。最初は子ど
さかんに叫ばれている長寿命住宅プラン... の続きを読む
供給と需要の時期のずれが起きているのだ。しかも、今回の供給パワーの源はファンドマネーで規模が大きく、供給床面積が大量過ぎた。福岡では、ファンドバブルの置き土産とも言えるオフィスビル竣工ラッシュが2007年から2010年春まで続き、この３年間で延床面積約10万坪が市内に供給された。リーマンショック後の不況とも重なって空室率はぐんぐん上昇し、高水準で推移している。特に「天神」「博多駅前」の都心地区で高
高水準で推移している... の続きを読む
イスやソファなども、普段のお手入れの基本はホコリ取りです。ホコリを溜めると、薄汚れてきたり、ホコリやけを起こします。ホコリを取る方法の一つとしては、電気掃除機で吸い取ることです。ブラシのアタッチメントがあれば使ってもよい。スーパーはたきがお勧めです。三五本の細いビニールパイプの先に、それぞれブラシの毛がついていて、ブラシでホコリを浮かせ、吸い取ってしまうというもので、どの掃除機にもつけられます。こ
布張りのイスやソファも、これで掃除機が使える... の続きを読む
ヨクつくる＝品質管理の専門的な勉強は、品質管理あるいはQC（QualityControlの略）で学んでもらいたい。ここでは、一番のコツだけを伝授する。それは、「仕事が終わってからの点検ではダメ」ということだ。良いモノをつくるには、最終の検査を厳重にすればよさそうであるが、それでは間違ったモノを引き渡さないということにはなるが、もし間違っていたり、仕上がりが悪かったりして引き渡せない状態だったら、会
良いモノをつくるためには途中でのチェックが肝心... の続きを読む
耐衝撃音対策が施されたフローリングなら話は別です。広告などでは「L値55」などと表示されていますが、これは数値が小さいほど衝撃音が小さいことになります。たとえば、L値45というフローリングは、床版下にやわらかい緩衝材が接着されており、上を歩くとふわふわとへこみます。これで子供の飛び跳ねた音や大人のドスンドスンと歩く音を下階に伝えないように工夫しているわけです。それでも世の中、理論どおりに物事が進め
収縮運動を繰り返しキシミ音を発生させる... の続きを読む
造作は雑作ともいい、日本の在来工法から出た大工工事の分類に使われる独特の概念である。柱梁式の真壁和風構造において、刻んで、上棟し、野地や荒床を張ると躯体工事は終わりで、後は造作となる。すなわち、敷居・鴨居・寄せ・長押・回り縁・天井・押入れ・床の間・戸袋などの木工事を造作と呼んでいる。在来工法でも大壁の洋風だと、無目までが躯体工事で窓台・沓摺り・枠・額縁・幅木など、他に作り付けの家具・戸棚・棚等が造
非造作化の重要性... の続きを読む
アメリカ住宅のダイナミズムは、サイズなのであるから一切合切をちゃんとアメリカ式に4フィート×8フィートのモジュールで作る。3×6の小ぶりの規格を使用する日本のツーバイもどきはうっちゃる。だから建築士はアメリカ住宅をちゃんとこなせる人物でなければならない。こういう人、日本にはなかなかいない。で、資材は一軒分、一式まるごとアメリカに注文する。これはやはり材料の選定とかセンスを必要とするので、僕のような
アメリカ住宅のダイナミズム... の続きを読む
いざ入札となってもっとも頭を悩ますのか入札価格の設定だ。まずは、裁判所が公開している開札結果に目を通してみることだ。たとえば、横浜地裁扱いの物件を見てみると、人気のある物件は最低売却価額に一千万から二千万の上積みがされている。それほど人気のない物件だと百万から一千万以内の上積みで落札している。入札者はひとりの物件もあれば二十人以上が参加しているものある。もちろん、大勢参加している物件は人気物件であ
購入価格の決め方... の続きを読む
かつて、日本には「土地神話」という言葉があった。土地の値段は上がり続け、銀行にお金を預けるより、土地を買ったほうが確実に儲かることを示したものだ。土地神話のピークは昭和の末期に起こったバブル時期。平成に入ってからは、バブルが崩壊するとともに土地神話も崩壊し、土地の値段が大きく下がっている。土地神話が健在のときでも、土地の値段が一時的に下がることはあった。しかし、ここまで大きく下がったことはなかった
下がり続ける土地の値段。これからどうなる？... の続きを読む
マンションの耐震偽装問題が発生し、世間を騒然とさせると、建物の耐震性に関する建築確認申請の審査が厳しくなり、建築に着手するまで、従来に比べて数力月も長く時間を要するようになりました。その結果、デベロッパー、建築会社などは事業計画が大幅に遅れ、資金繰りに困って倒産する事例も出ました。この現象は、「官製不況」と呼ばれ、建築、不動産業界に大きなショックをもたらしました。耐震偽装は、不動産業界で起こったこ
マンションの耐震偽装問題が発生... の続きを読む
問題になるのは次のようなことである。すなわち、日本の住宅は北米のそれに比べてあまりにも高価である。北米からみるとなぜそんなに高いの、ということになる。北米で生活したり、北米の住宅を視察した人々には、ひときわその感が強い。ならば、いっそのこと資材、労働力まで“まるごと輸入住宅”“まるごとハウマッチ”といったらどうか。そうして実行してみた結果は？結論は北米では価格一のものが日本では二倍から二・五倍にも
流通機構が障害に... の続きを読む
親からの財産分与で土地を譲り受けました。土地はさほど大きくもなく、少し都心部からも離れてしまっているので売れるのか分からず放置すること数年経過。固定資産税がかかるばかりです。私たち夫婦は家を買わなくてはいけない状況で、その家に住むことも考えましたが通勤や子供の学校のことを考えると踏み切れず、土地も小さいので家を建て直すのも難しいと思いました。結局受け継いだ土地を売り、別に住宅を購入することになり、
不動産売買をすることになり…... の続きを読む
昔、学生の頃から結婚するまでの10年近くを都内で一人暮らししていました。その間、3件ほどアパートを引っ越しましたが、絶対に譲れない条件がありました。それは、「来客に寝室を見せない！」という事です。1件目はリビングと寝室が分かれていました。2件目はロフトが広く、天窓から光が入ってくるので、そこへ布団を敷きました。3件目はリビングと寝室がつながっていましたが、間に仕切りをつけ、お客様からはベッドが見え
女性の一人暮らしで気を付けたい点... の続きを読む
数年前、結婚してから住むマンションを今の主人と探していました。新築分譲マンションを中心にモデルハウス等見学に行ったのですが、最初に購入を前向きに考えたマンションは六甲山の麓にありました。もちろん景色も良く、なんとか予算にも合っていましたし、とにかく地元であるということが魅力でした。ただ、そこはあまり交通・買い物の便がよくなく、車を運転しない私にとってかなりネックになりました。駅とマンションをピスト
物件の立地はやっぱり大事... の続きを読む
安定株主対策は資本政策を通じて行われますが、どの株主が安定株主となるかは個別に見きわめが必要です。また、投資家保護の観点から、公開会社に求められるのは何か公開会社として求められるポイントは、５つプライベートカンパニーからパブリックカンパニーヘと変わるためには、最低限何を備えていなければならないのでしょうか。どの市場を目指すにしても、公開会社であるために最低限満たしておかなければならない項目として、
個別に見きわめが必要... の続きを読む
恵比寿駅周辺の住環境は、場所による格差が激しいのが特徴だ。まず山手線東側の渋谷川沿いは、町工場が集中していた地帯であり、いまでも多くの町工場が残っている。江戸時代は、下渋谷村・三田村と呼ばれており、渋谷川と三田用水に挟まれた農村で、大名の下屋敷が点在していた。明治２２（１８８９）年、現在のサッポロビールの前身となる日本麦酒醸造会社がこの地に工場を開設。翌年売り出したビールは、「恵比寿ビール」と名づ
環境の改善により資産性の高い地域に... の続きを読む
『これからは外断熱の時代』こんなコピーどこかで見たことありませんか？実は外断熱は、もうすでに17〜18年前からあります。それをあたかも、今始まったばかりで“我が社こそそのパイオニア”のごとく宣伝し、まさに理想の工法だと住まい手まで欺こうとしているのです。私達のグループだけでもこの16年間に、2・6万棟の施工実績を残してきました。小さな草の根運動が、ポツンポツンと広がり、今や全国規模まで行き渡りまし
解決すべき問題がたくさんある... の続きを読む
業者別実施予算を『発注予算』と言います。この発注予算ができて、業者職人との発注交渉をするのですが、もちろん全ての項目で発注ができる訳ではありません。そこで発注を担当する者が『発注稟議書』を作成して上司に「SOS」を発信する訳です。そうしますと、担当者からSOSを受信した上司は、・新たな業者職人を探すか・業者職人を説得する資料作成をするかを行なうはずです。しかし、上司達は教育という名目で担当者に説得
発注書なしの見切り発車... の続きを読む
PM（PropertyManagement）の発注についても費用対効果の検証は不可欠で、内容のないPM報告書を提出してくる会社はすぐにも入れ替える必要がある。言うまでもないが、その際に、PM報告書の内容を検証・吟味できるだけの能力が不可欠となる。さらには自分の目で確かめることが必要で、PM会社の仕事振りまで検証する必要がある。デスクワークだけでは不動産を運用できないのは明らかで、天災などがあれば実
PM報告書の内容を検証・吟味できる能力が不可欠... の続きを読む
ステンレスとは、主に、鉄にクロムを十二パーセント以上入れた合金をいう。ステンレスの品種は約百種類もあり、鉄、クロム、ニッケル、モリブデン、チタンなどの混合比率で特性が大きく変化する。ステンレスが発明されたのは十九世紀でまだ歴史は浅い。艦砲用の金属開発で、強靭なものをつくろうとしたのがきっかけといわれている。歴史的には数人の研究者により少しずつ完成されていっており、物理の電磁誘導で有名なファラデーも
ステンレスとは... の続きを読む
住宅ローンは数千万円を何年にもわたって返済する「長期・多額債務」です。これに関して見ぬふりをし、住宅ローンに比べれば「短期・少額債務」であるカードローンだけに多重債務問題の原因があるかのような意識を国民に植え付けることは、借金苦にまつわるさまざまな社会問題を見誤る結果になります。また、その解決方法も見つけにくくなると考えられます。もちろん、住宅ローンより少額とはいっても、カードローンの使い過ぎで破
多重債務問題に住宅ローンが含まれていない不可解... の続きを読む
銀行ローンの場合も、延滞者への対応はおおむね同様で、公庫の保証協会に相当する系列の信用保証会社は、たいていどこの銀行にもある。住宅ローンが払えなくなれば、公庫と同じように最後は代位弁済→競売という末路を辿る。東京高等裁判所管内での不動産などの競売件数（終結）は、九一年には約二三六〇件だったのが、九二年には約三四〇〇件、九三年には約四四九〇件と急増している。ただし最近は、担保としての不動産価値が目減
競売にかけても買い手がつかない... の続きを読む
落水荘と言う建物があります。この建物が立っている土地はなんと滝の上という、とんでも無い場所であり1935年に建設されたとは思えないモダンなデザインをしていて、耐久性も抜群です。通称「カウフマン邸」とも呼ばれカウフマンズデパートの社長が住んだ邸宅です。実は予算を何度もオーバーしてしまったのですが設計者であるフランク・L・ライトは徹底的に完成に拘り続けたといいます。滝の音が常に鳴り続けるためとても居心
こんな土地でも使いようはある... の続きを読む
中古一戸建ての物件には時々掘り出しものがあります。昔から住んでいる人ばかりの地域でも、ひょこっと売りに出されるときもあります。落ち着いた住宅街だったら、すぐに売れるでしょう。そういう物件を選んだら、その住宅街もいっしょに選んだことになります。単に家だけを見るのではなく、環境も見ることが大切です。近くにどういうお店や、病院や、学校がるのかを調べることは、これからの生活に直接かかわってきますから、とて
中古一戸建てを選んだ場合... の続きを読む
今年の秋までに、念願のマイホームを新築する予定です。家の外観はもちろんですが、やっぱりこだわりたいのはインテリアです。長く使っても飽きないような、なおかつ落ち着いた雰囲気のものでそろえたいと思っています。カタログや雑誌などでお気に入りのブランドをチェックしたり、時間があるときはインテリアのお店に出向いて、あれこれと見て歩くのですが、夢が膨らみとても楽しいものです。キッチンやリビング、それに各寝室の
新築一戸建てとインテリアの選択... の続きを読む
庭仕事が好きな人には経験があるだろうが、庭先で花の手入れをしていると、近所の人が声をかけてくる。「いいお天気ですね」といった挨拶程度のものだが、そこから会話が始まるかもしれない。なぜか庭にいる人には声をかけやすい。それは庭は半分だけ、開かれた空間であるからだ。居心地がいいと言われる集落や日本の古い民家などを訪れると、半分開かれ、あるいは閉じた空間がさまざまな形で用意されている。玄関を入ると庭がある
プライバシーも人の気配もある... の続きを読む
眠っているかのように並ぶかやぶき屋根の家々、紺色の大のれんで日ざしを返す商家の店先の賑わい、うっそうと茂った屋敷森にたたずむ武家屋敷。しかし、それらの風景は戦後五〇年のうちに失われ、高度成長期の町並みに取って代ってしまった。さらに住所地名までもが変更され、歴史的な継続性を失い、風土との関連を切り離されて、荒廃した風景を生み出した。近代化が進んだ先進国でこんな風景を生んだ国はほかにない。ドイツ、フラ
戦後五〇年間に住宅のつくられ方が激変した日本... の続きを読む
次に重要なポイントは水回りです。トイレや給湯室の状態については、特に女性が敏感です。賃貸オフィスの営業で、お客様を現場に案内する機会もあるのですが、最近は見学に来られる方（たいていが会社の総務部の方）に、女性が多くなっています。彼女らは貸宅内の見学はそこそこに、トイレや給湯室といった水回りの機能を必ず入念にチェックします。もちろん、トイレが臭い汚いは論外ですが、よく指摘を受けるのが雰囲気が暗い、あ
水回りの設備について... の続きを読む
日本人は基本的に農耕民族であることから、土地に対する崇敬の念があるようです。また、キリスト教などと違って、山の神、海の神といった多神教の傾向があるからなのでしょうか、土地にまつわる言い伝えは太古の昔から山のようにあります。私も不動産業界に身を置いてみて実感したのは、科学がこれだけ発達した現代にあっても不動産を扱う場合、土地にまつわるスピリチュアルなエピソードには枚挙にいとまがないということです。有
土地はスピリチュアルな存在... の続きを読む
サブプライム問題に端を発した不況が拡大しており、その影響は留まることを知らない。1929年以来の世界恐慌の様相を呈してきた。恐らく、長期にわたって世界的な不況時代に突入したと言えよう。私は、この状況に心から「ありがとう」と言いたい。決して逆説的ではなく、不動産投資という視点からは、史上最大のチャンスが到来したのだ。証券化の一商品と化した不動産は、不動産以外の外的要因により、その価格は大きく変動する
不況の今こそ最大の不動産投資のチャンス... の続きを読む
２００５年に発覚した耐震構造計算偽装事件では、分譲会社のヒューザーが倒産したため、同社の分譲マンションを買った人たちは、１０年保証を受けることができなかった。本来なら売主であるヒューザーが耐震改修工事を行ったり、場合によっては建て替え工事を行ったりする必要があったが、それが不可能になり、被害者自身の力で対応するしかなくなった。一生に一度か二度の大きな買い物で、そんな事態に陥ってばその後の人生設計が
２００５年に発覚した耐震構造計算偽装事件... の続きを読む
いよいよ家を買わなきゃならないというときには、もう20代で考えた夢や希望や願望という贅肉は全部すっきり落とさなければなりません。うるさいことをいってたら家なんて買えませんから、条件は２つか３つに絞って、そしてマイホーム実現へと踏み出すわけです。昔はあこがれるだけで、まさか買うとは思っていなかった、なかばあきらめていたという30代の夫婦が、20代に夢みた理想からどんどん贅肉を落とし、夢をしぼませて、
20代で描く夢のマイホーム像を30代でしぼませるの... の続きを読む
社会的にみれば地球環境問題が大きくクローズアップされている。住宅部門も地球温暖化には大きな影響を与えていることを考慮すれば、住宅供給業者としては、そうした面への配慮も無視できない。社会的存在であるということは、そうしたさまざまな面にも目配りしなければならない存在ということであり、それのできる企業こそが消費者から評価され、生き延びていくことができる。この地球環境問題に関しては、住宅部門だけではなくオ
安定基盤を形成する千載一遇の機会... の続きを読む
解体する住宅に抵当権が設定されているというケースもある。こんなときには、残債を清算した上で抵当権を抹消しておくことが必要。この抵当権抹消については司法書士に相談して、抹消の手続きをしてもらうことである。このように、表示登記関係と所有権や抵当権の登記関係とは土地家屋調査士と司法書士に分かれているので、この両者の資格を有する事務所に相談するのが便利である。なお、滅失登記に必要な書類は次の通り。〈業者が
抵当権抹消については司法書士に依頼... の続きを読む
「証明」のための第一段階として住宅性能表示制度というのが定められています。これは、住宅の性能について、明確な基準を定めるものです。基準性能とは、次の九項目です。「1構造の安全性……地震に対する耐震性能など。」「2火災時の安全性……耐火性能、避難の容易性、延焼の安全性能など。」「3構造躯体の劣化対策……柱梁、床板、基礎など基本構造の劣化防止方法など。」「4維持管理……設備をどのようにメンテするかの方
「証明」のための第一段階... の続きを読む
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